第三章 市場前景分析及預測

3.1老年服務市場分析

中國的養(yǎng)老設施傳統(tǒng)上是民政機構社會福利的一部分，最初以為“三無老人”服務的社會救濟為主，近年來逐步走向了社會化，但仍然是以非營利社會福利為主體。目前社會福利社會化的改革，相當?shù)闹攸c放在原有社會福利機構走向自負盈虧方面。由于民政系統(tǒng)財力的限制、加之沒有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設施的發(fā)展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的。這與現(xiàn)有的不同層次老年人的需求已經(jīng)不相適應，同時養(yǎng)老設施供需的矛盾也會隨著老齡人口的迅速發(fā)展而日趨加大。

1、老年人口的發(fā)展狀況

我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一，1999年成為老年型的國家。20世紀80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長，更為突出的是，80歲以上高齡老人已高達1100萬，并以年均5%的速度遞增。本世紀中葉，60歲以上的老年人口將達到4.4億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)的36%，占世界老年人口總數(shù)的22.3%。

中國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。從老齡化的過程來看，發(fā)達國家是自然老齡化，而我國則是政策性老齡化，人口老齡化發(fā)展大體上分為三個階段：

第一階段：過渡階段 1982年 ～ 2000年

60歲以上老年人口由7664萬增長到1.34億，占總?cè)丝诘谋戎赜?/span>7.64%增長到10.71%。2000年比1982年老年人口幾乎翻了一番。這期間，老年人口以3.02%的速度遞增，大大快于總?cè)丝谀昃�增長1.47％的速度。

第二階段：發(fā)展階段 2000 ～ 2025年

 60歲以上老年人口由1.34億增長到2.84億，比重由10.71％增長到19.34％。從1982到2025年的43年中，老年人口凈增了二億多，翻了兩番半多。

第三個階段：高峰階段 2025年 ～ 2055年

60歲以上的老年人口由2.84億增長到4.4億，比重由19.34％增長到30％，比2000年翻了兩番。從區(qū)域來看，我國目前已有三分之一的省市區(qū)人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江蘇、天津、山東、湖南、廣東、廣西、四川等省市區(qū)65歲以上的老年人口已超過其總?cè)丝诘?/span>7%，遼寧、河北、福建等省65歲以上的人口接近7%。

表3-1：我國人口年齡構成及發(fā)展預測一欄表

2、老年住宅的現(xiàn)狀

（1）老年建筑的現(xiàn)狀

  據(jù)有關部門的調(diào)查表明，與目前超過1.3億的60歲以上的老年人相比較，我國只有42000多所的養(yǎng)老機構，所擁有的床位還不到100萬張，只能為1%（1.32億）的老年人解決住房問題。據(jù)估計，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費大約有4000億元，借鑒發(fā)達國家入住老年公寓的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的4%～5%的數(shù)據(jù)，全國要為560萬到700萬的老人修建老年住宅，投資總額在160億到200億元。具體調(diào)查情況見下表：

表3-2：當前我國國內(nèi)老年設施狀況一覽表

（2）老年人的居住模式

①購買房屋居住

  2008年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，購買商品房的占2.4%，購買經(jīng)濟適用房的占2.1%，購買原公有住房的占10.5%。其中，市、鎮(zhèn)購買商品房的家庭占6.2%和5.6%，購買經(jīng)濟適用房5.6%和4.2%，購買原公有住房的戶分別為 37.1%和12.7%。縣購買商品房、經(jīng)濟適用房和原公有住房的戶總共不超過1.9%�？梢钥闯觯�目前我國城鎮(zhèn)居民已購買住宅的比重增加迅速，己經(jīng)有三成以上居民家庭是住在自己購買的住房中。

②自行建房居住

    個人建房有自籌自建、自建公助、集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式。個人出資建房也是我國居民住宅來源的主要方式之一。2008年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，自建住房的占77.2%其中市、鎮(zhèn)自建住房的占30.3%和64.7%，而縣自建住房高95.5%。說明自建住房是目前我國居民尤其是農(nóng)民家庭住房來源的主要途徑。

③租房居住

   這是住宅消費者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用權的一種住房消費形式。2008年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的為4.6%，租用商品房的占0.6%,如果分城鄉(xiāng)看，在市、鎮(zhèn)老年家庭中，有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均為1.6%。居住在農(nóng)村地區(qū)的老年家庭戶，僅有0.5%的戶租住公有住房或經(jīng)濟適用房。

3、目前國內(nèi)老人住宅的銷售情況

老人住宅的開發(fā)現(xiàn)在才剛剛開始，雖然市場上有一些樓盤中隱隱約約有老年住宅的影子，但從住宅設計的本質(zhì)上來說，能夠稱得上是老年建筑的可謂鳳毛麟角。而從規(guī)模上來說，純粹作為老年住宅來發(fā)展的樓盤國內(nèi)有兩個，一個是廣州的頤年園，中國第一個規(guī)模最大的長者社區(qū)，另外一個是北京的東方太陽城，目前國內(nèi)最大的退休社區(qū)。

4、目前國內(nèi)老年設施的形式

目前有大型的退休社區(qū)有北京東方太陽城、廣州頤年園；酒店式服務的老年公寓：浦東老年公寓、上海假日老年公寓；按照星級賓館標準設計的“賓館型”養(yǎng)老院：上海松江社會福利院；各地均出現(xiàn)一些私人性質(zhì)的、盈利性質(zhì)的小型養(yǎng)老院。

3.2石家莊現(xiàn)有的養(yǎng)老院分析

目前石市共有養(yǎng)老服務機構237所，其中農(nóng)村敬老院164所，社會辦老年公寓73所(國辦2家、集體辦3家、民辦68家)，其中上規(guī)模（50張床位以上）的養(yǎng)老院25家，具體如表3-3所示

表3-3：石家莊市上規(guī)模養(yǎng)老院一覽表

通過調(diào)查以上這些養(yǎng)老院發(fā)現(xiàn)：41.7%的養(yǎng)老院固定資產(chǎn)在50萬元以下，固定資產(chǎn)最高為987萬元，最低為23萬元，護工工資多數(shù)集中在1500元左右。養(yǎng)老院規(guī)模偏小，且整體上看，石家莊市養(yǎng)老院入住率不高但床位數(shù)量又明顯跟不上老齡化發(fā)展速度。