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博野縣地處冀中平原內(nèi)地，坐落河北省中部，居保定市南部，北距保定50公里，西南距石家莊100公里，北偏東距北京200公里。博野縣東與蠡縣接壤，西與安國毗連，北與清苑接壤，南與衡水市的安平、饒陽縣相連，博野縣總面積340平方公里。近幾年來，在博野縣委、縣政府推動下，博野房地工業(yè)蓬勃開展，舊城改造腳步加速，大眾寓居條件和日子環(huán)境有了很大改進(jìn)，但仍有有些地區(qū)由于種種原因還未進(jìn)行改造，影響縣城形象。為加速博野縣城市建造腳步、進(jìn)步城市檔次、完善城市功用、刻畫城市形象，項(xiàng)目承辦公司擬對博野縣城東部有些地塊進(jìn)行全體開發(fā)（博興路與博程路穿插路口西，順和家鄉(xiāng)小區(qū)以北，占地約55畝）。

依照河北省委、省政府《對于全部推動縣城建造的定見》中:“堅(jiān)持產(chǎn)城交融、經(jīng)濟(jì)股動。依托鄉(xiāng)鎮(zhèn)開展工業(yè)，依托工業(yè)興修城市，推動工業(yè)集合區(qū)與基地城區(qū)資本共享、設(shè)備配套、功用互補(bǔ)、交融開展”的精力，依照縣委、縣政府?dāng)喽ǖ?ldquo;工業(yè)新城”理念，推動產(chǎn)城交融邁出實(shí)質(zhì)性腳步，本項(xiàng)目本著“補(bǔ)償公益服務(wù)缺項(xiàng)、昌盛縣城東部經(jīng)濟(jì)”的理念，定位為：                              

1、博野縣省級開發(fā)區(qū)日子區(qū)。該項(xiàng)目坐落主城區(qū)和省級開發(fā)區(qū)的基地方位，且緊鄰客運(yùn)基地，是建造開發(fā)區(qū)日子區(qū)的最好地址，項(xiàng)目作為省級開發(fā)區(qū)主要的配套服務(wù)設(shè)備，建成后，可為省級開發(fā)區(qū)外聘人才、工業(yè)工人供給一個快捷、優(yōu)異的日子環(huán)境。

2、博野縣城東部新城。本項(xiàng)目不僅僅是簡略的產(chǎn)品住所樓開發(fā)，而是一個在高起點(diǎn)上建造的新城項(xiàng)目，主體建造為小高層樓群，既可節(jié)省土地，更將大大進(jìn)步縣城東部形象，一起將配建小型市民廣場等，項(xiàng)目建成后，與以顏元廣場為基地的舊城基地圈，以博雅住所小區(qū)為基地的城北基地圈交相輝映，變成縣城東部的“新地標(biāo)”。

本項(xiàng)目由是博野縣博興財(cái)物運(yùn)營有限公司和保定市千盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合投資，兩家公司優(yōu)勢互補(bǔ)，攜手協(xié)作必將為本項(xiàng)意圖施行和運(yùn)營帶來無窮的優(yōu)勢�，F(xiàn)在，兩家項(xiàng)目單位審時度勢、把握時機(jī)、依據(jù)方針市場需要特征，決議施行該項(xiàng)目，并通過高水平的運(yùn)營管理而發(fā)生較好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。

項(xiàng)目建造必要性分析

博悅府小區(qū)建造項(xiàng)意圖成功開發(fā)，將極大的改進(jìn)該項(xiàng)目地址地的基礎(chǔ)設(shè)備，為本地奉獻(xiàn)一座高級的具有區(qū)域特征的寓居小區(qū)。項(xiàng)目進(jìn)步公共基礎(chǔ)設(shè)備水平，使本地人民大眾的日子質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量得到進(jìn)一步改進(jìn)，完結(jié)經(jīng)濟(jì)、社會和人員、資本、環(huán)境協(xié)調(diào)開展。項(xiàng)意圖建造具有杰出的社會效益，因而，項(xiàng)意圖建造是必要的。

本項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢非常顯著，項(xiàng)目地址區(qū)域具有交通便當(dāng)，商業(yè)區(qū)域集合和人流密布等長處。而項(xiàng)意圖建造將極大的推動地址區(qū)商業(yè)的開展，也能使項(xiàng)目本錢單位在房地產(chǎn)開發(fā)范疇增強(qiáng)中心競爭力，有用添加多種運(yùn)營，然后添加正向現(xiàn)金流，將來的贏利添加，穩(wěn)健運(yùn)營，為本公司的可繼續(xù)運(yùn)營帶來廣泛而深遠(yuǎn)的影響。在項(xiàng)目地址區(qū)域建造標(biāo)志性的高級住所小區(qū)，將進(jìn)步博野縣的影響力，加速博野縣開展速度。
.2.3項(xiàng)意圖建造，利于進(jìn)步城市形象

本項(xiàng)目地塊坐落本項(xiàng)目坐落保定市博野縣，項(xiàng)目地址地坐落外貿(mào)路以南；東臨計(jì)劃的城市干道—博成南街；西側(cè)是花園街。項(xiàng)目地址地地形對比平整，合適住所小區(qū)的建造。通過本項(xiàng)意圖建造將會使本地塊打造成環(huán)境優(yōu)美、日子便當(dāng)兼具寓居、休閑、文娛、購物的高級社區(qū)，使全部地塊相貌面目一新，進(jìn)步城市建造形象。

綜上所述，本項(xiàng)意圖建造可推動保定市城市化進(jìn)程，推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展，進(jìn)步城市相貌和人居環(huán)境，推動區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)的開展，依據(jù)保定市總體計(jì)劃的請求，施行博悅府小區(qū)建造項(xiàng)目是很必要的。
項(xiàng)目建造的可行性

本項(xiàng)目契合河北省委八屆五次全會會議精力，將得到上級方針支持（省委、省政府《對于全部推動縣城建造的定見》指出：支持契合條件的工業(yè)園工擴(kuò)區(qū)晉級，將工業(yè)園區(qū)建成新式城區(qū)，使其變成縣城開展和工業(yè)轉(zhuǎn)型晉級的主要支持），是博野縣縣城建造的主要工程之一。
3.2地輿條件優(yōu)勢明顯

依據(jù)現(xiàn)在所把握的現(xiàn)實(shí)狀況可知，該處為修建用地，地質(zhì)條件和水文、泥沙等完全契合建造用地地基請求，地輿條件優(yōu)勢。
3.3交通優(yōu)勢杰出

該項(xiàng)目建造地址路途暢通無阻，有多路公交車從此通過，大家收支非常便當(dāng)。
3.4外部設(shè)備及環(huán)境優(yōu)勢共同

項(xiàng)目建造場所坐落交通便當(dāng)?shù)囟�，資料運(yùn)送及施工車輛進(jìn)出便當(dāng)，物資堆積極好處理，鄰近配套設(shè)備完全，水、電、通訊、寬帶網(wǎng)絡(luò)等都掩蓋至此處。

本項(xiàng)目是博野縣博興財(cái)物運(yùn)營有限公司和保定市千盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，其間博野縣博興財(cái)物運(yùn)營有限公司出資51%，控股51%；保定市千盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出資49%，控股49%。也就是說項(xiàng)目改成了國有控股性質(zhì)。且兩家項(xiàng)目優(yōu)勢互補(bǔ)，資金實(shí)力雄厚，保證了項(xiàng)意圖順暢運(yùn)營。

項(xiàng)目建造觸及的地塊中，僅觸及拆遷35戶，拆遷使命小，且該地房子寒酸，地形低洼，交通不便，出水不暢，寓居條件差。現(xiàn)有居民進(jìn)行改造開發(fā)的定見激烈，不會引起不穩(wěn)定要素。

 

 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場環(huán)境分析

全國房地產(chǎn)開展?fàn)顩r

2014年1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資44302億元，同比名義增加20.5%，增速比1-6月份進(jìn)步0.2個百分點(diǎn)。其間，住所投資30318億元，增加20.2%，增速回落0.6個百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.4%。

1-7月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資25264億元，同比增加18.6%，增速比1-6月份回落0.1個百分點(diǎn)；中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資9298億元，增加21.0%，增速進(jìn)步0.2個百分點(diǎn)；西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資9739億元，增加25.0%，增速進(jìn)步0.7個百分點(diǎn)。

1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)公司房子施工面積568681萬平方米，同比增加16.2%，增速比1-6月份進(jìn)步0.7個百分點(diǎn)；其間，住所施工面積417255萬平方米，增加13.6%。房子新開工面積112638萬平方米，增加8.4%，增速進(jìn)步4.6個百分點(diǎn)；其間，住所新開工面積82617萬平方米，增加7.1%。房子竣工面積41643萬平方米，增加7.9%，增速進(jìn)步1.6個百分點(diǎn)；其間，住所竣工面積32384萬平方米，增加4.6%。

1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)公司土地置辦面積18717萬平方米，同比降低1.4%，降幅比1-6月份收窄9個百分點(diǎn)；土地成交價款4398億元，增加14.7%，增速進(jìn)步7.2個百分點(diǎn)。

1-7月份，產(chǎn)品房出售面積61133萬平方米，同比增加25.8%，增速比1-6月份回落2.9個百分點(diǎn)；其間，住所出售面積增加27.1%，辦公樓出售面積增加27.9%，商業(yè)經(jīng)營用房出售面積增加8.2%。產(chǎn)品房出售額39549億元，增加37.8%，增速比1-6月份回落5.4個百分點(diǎn)；其間，住所出售額增加39.9%，辦公樓出售額增加39.0%，商業(yè)經(jīng)營用房出售額增加20.4%。